Арендные отношения сегодня достаточно широко распространены. Тем не менее, совершение соответствующих операций влечет за собой немало рисков для налогоплательщика. Проблем много, но в этой публикации мы затронем вопрос капитальных вложений в объекты арендованного имущества. В Письме Минфина от 27.12.12 г. № 03-05-05-01/80 указывается, что затраты на капитальные вложения в арендованные объекты недвижимого имущества также капитализируются, поскольку соответствующие вложения являются основными средствами, попадают в категорию недвижимые объекты и облагаются налогом на имущество. Аналогичная позиция изложена в письме Минфина от 14.03.13 № 03-05-05-01/7760. С этим трудно спорить, поскольку фактически соответствующие положения предусмотрены в Налоговом кодексе.
Однако, осуществив соответствующие вложения, налогоплательщик нередко сталкивается с проблемой их списания. Ведь по общим правилам капитальные вложения в арендованное имущество амортизируются в течение меньшего из сроков: срок аренды или срок полезного использования улучшений. Не нужно быть провидцем, чтобы понять, что меньше окажется срок аренды. А соответственно на момент его окончания у организации останется недоамортизированная величина капитальных затрат в арендованное имущество.
Минфин полагает, что если арендатор с согласия арендодателя произвел улучшения арендованного имущества и начислял по ним амортизацию, то после расторжения договора (в т.ч. досрочного) он не вправе включить недоамортизированную стоимость неотделимых улучшений в расходы, если данные улучшения по окончании договора демонтируются и не могут использоваться в дальнейшем, поскольку такие улучшения амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды (письмо Минфина от 17.08.11 № 03-03-06/2/130).
Однако, если договор пролонгируется (именно пролонгируется, то есть собственно реквизиты договора аренды остаются теми же, то налогоплательщик имеет полное право продолжать начисление амортизации. Более того, указанное положение верно даже в том случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды. Это объясняется тем, что при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). После «автоматической» пролонгации договора аренды арендатор может продолжать амортизировать капитальные вложения в виде неотделимых улучшений - письмо Минфина от 11.08.17 № 03-03-06/1/51578.
Если же действие договора прекратилось, то вместе с ним прекратилось и начисление амортизации по капитальным вложениям в арендованное имущество, поэтому при заключении первоначального договора имеет смысл обязательно предусмотреть возможность пролонгации.
И еще об одном риске. Как возмездная, так и безвозмездная передача арендодателю неотделимых улучшений арендуемого помещения, произведенных арендатором, облагается НДС. При этом арендатор имеет право заявить вычет сумм НДС, предъявленных ему подрядчиками по работам, в результате которых создаются эти улучшения - письмо Минфина от 17.12.15 № 03-07-11/74085. При этом расходы в виде стоимости безвозмездно переданных неотделимых улучшений в целях налогообложения прибыли не учитываются.
Поэтому много проще предусмотреть ситуацию, чтобы имущество, подлежащее передаче в аренду, приводилось бы в надлежащее состояние именно арендодателем, а потом соответствующие затраты переносились бы на арендатора через аренднукю плату. В крайнем случае, если арендодатель беспокоится о том, что он понесет определенные затраты, а договор потом не будет заключен, то можно заключить договор о намерениях, предусмотреть задаток и т.п. Это абсолютно не сложно, а рисков позволит избежать.
Поделиться с друзьями: