Один из наиболее часто обсуждаемых вопросов является актуальным не в силу больших сумм, связанных с описываемой проблемой, а в силу принципиальности соответствующей проблемы. Суть вопроса состоит в том, следует ли включать в стоимость основного средства плату за государственную регистрацию прав на объект. Ссылки на то, что государственная регистрация прав теперь не является обязательным условием для ввода объекта в эксплуатацию, являются, по нашему мнению, не состоятельными, поскольку речь идет не об условиях признания объекта, а формировании его стоимости.
Позиция Минфина по данному вопросу ранее неоднократно изменялась. Так, в 2011 году Минфин указывал, что государственная пошлина за регистрацию прав на недвижимое имущество является расходом, непосредственно связанным с приобретением этого имущества и возможностью его использования. Значит, такая госпошлина включается в первоначальную стоимость имущества. По аналогичной причине патентная пошлина формирует первоначальную стоимость нематериального актива (письмо Минфина от 12.08.11 № 03-03-06/1/481).
Однако в 2013 году после вступления в силу изменений, внесенных в Налоговый кодекс законом № 206-фз от 29.11.2012, Минфин поменял свою позицию.В соответствии с внесенными изменениями с 1 января 2013 года дата начала амортизации любых объектов амортизируемого имущества определяется в соответствии с п. 4 ст. 259 НК РФ - с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода объекта в эксплуатацию. Дата государственной регистрации прав на начало амортизации и ввод объекта в эксплуатацию в налоговом учете не влияет. В финансовом учете аналогичные правила действуют с 2011 года (приказ Минфина № 186н от 24.12.2010). В результате, в письме от 04.06.13 № 03-03-06/1/20327 указано, что расходы, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество (регистрационный сбор) и расходы, связанные с изготовлением техпаспорта объекта недвижимости, не могутувеличивать первоначальную стоимость недвижимого имущества. В целях налогообложения прибыли эти затраты можно учесть в составе прочих расходов.
Дополнительные сложности вызывает ситуация, когда основное средство строится на арендуемой земле. Минфин утверждает, что если организация возводит объект основных средств на арендуемом земельном участке, то арендную плату за данный участок, перечисленную до начала строительства, а также во время строительства необходимо включить в первоначальную стоимость возводимого объекта основных средств и списать через амортизацию - письмо Минфина от 04.08.16 № 03-03-06/1/45885.
Вопросы вызывает и собственно момент включения объекта в состав основных средств. Наверное, справедливо, что момент государственной регистрации прав не может быть в этой ситуации определяющим условием. Более того, еще до 2011 и 2013 года, когда в бухгалтерском финансовом и налоговом учете были отменены ссылки на учет момента государственной регистрации прав, Минфин указывал, что если фактическая эксплуатация объекта начата, то отсутствие зарегистрированных прав не может являться препятствием для включения объекта в состав основных средств. Например, в письме Минфина от 11.04.2007 № 03-05-06-01/30 и письме от 08.06.10 № 03-05-05-01/15 указывается, что если документы, подтверждающие создание и ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, имеются, недвижимость используется в деятельности, а свидетельства о праве собственности нет, то организация обязана уплачивать налог на имущество, поскольку отсутствие правоустанавливающих документов не может служить основанием для освобождения от налогообложения, ведь их оформление зависит только от волеизъявления организации.
Естественно, что после внесения изменений в ПБУ 6/01 и НК РФ соответствующий вопрос стал еще более однозначным – государственная регистрация прав не определяет момент ввода основного средства в эксплуатацию и окончание формирования его первоначальной стоимости.
Так всё-таки, стоит ли включать суммы государственной пошлины в состав стоимости объекта основных средств.
